html模版多傢外地房企成都重金搶地 本地房企加速盤踞佈防
李瑞娜

一邊是政府多輪調控驅動樓市健康發展,一邊是開發商看好前景不惜重金拿地,成都已然成為各路房企的兵傢必爭之地。

近日,外地及本地房地產公司終於在國傢新一線城市成都,開始瞭輪番佈局的爭奪戰。4月上旬,江蘇中南建設集團公家機關水肥清運股份有限公司(000961.SZ)、融信(福建)投資集團有限公司(03301.HK,以下簡稱“融信”)、中國金茂控股集團有限公司(00817.HK,以下簡稱“金茂”)三張“新面孔”不惜代價,以明顯超出市場預期的價格在蓉拿地;6月22日,甘肅省建設投資(控股)集團總公司(以下簡稱“甘建投”)又憑8.3億元的高地價擠進市場。隨後,雄踞成都城南多年的中海地產集團有限公司(00688.HK,以下簡稱“中海”)也著手出擊,以11400元/平方米的樓面價進駐城東龍泉驛區。

成都作為國內的房地產價值窪地備受開發商矚目,但多位專傢指出,樓市熱情的背後台中通馬桶價錢,依然要註意環境可持續發展,以及人地房的對應關系問題。

五傢外地房企擠入成都市場

這場外地房企進入蜀地的攻堅戰中,甘建投是2017年來第五張“新面孔”。

6月下旬,成都位於都江堰市銀杏街道的2宗土地和位於新都區新都街道團結社區的1宗地上市拍賣。其中都江堰2地塊約4.37億元被成都中建人居雅苑房地產開發有限公司拿下,溢價不超過32%;而新都新城板塊地塊多輪舉牌後,由甘建投以8.3億元的高價斬獲,溢價達75.71%。

《中國經營報》記者多次聯系甘建投成都分公司,試圖瞭解其在成都市場的具體規劃,但數度致電均未有人回應。

在2017年5張入蓉的“新面孔”中,金茂、中南、融信於4月6日集體打入成都。當天,成都位於主城區的8宗地塊掛牌拍賣,由於位置、配套、交通、環境等各方面的優勢,土拍現場吸引瞭北京城建、新希望、中海、金房、萬科、佳兆業、中南、金茂、融信等達117傢開發商逐鹿。

經過數輪舉牌,金茂以17160元/平方米的樓面價,46.62億元的總價競得武侯區這宗162畝的商住地塊,溢價率高達90%。對此,金茂相關負責人向記者表示,成都是公司首次進入的市場,也是未來的重點發展區住宅化糞池清理域,今後會持續關註。

2017年3月19日,因台中市化糞池清理與企業合作進駐新城而得名“合作王”的旭輝集團股份有限公司(00884.HK,以下簡稱“旭輝”)開始瞭對西南地區的探索。據瞭解,旭輝與重慶華宇集團簽訂長期戰略合作協議,首次進入成都,且成為2017年進駐成都的首張“新面孔”,雙方將在分佈於全國7個城市中的11個項目上展開合作,合計涉及300億元貨值項目。

有分析指出,五傢外地房企不惜代價擠入成都市場,反映出對成都樓市看好的同時,也意味著今後的競爭將更加激烈。

本地房企加速盤踞佈防

幾乎毫無疑問,與“新面孔”的強勢入駐相對應的,是本地深耕者的加速佈防。

6月28日,成都兩宗位於龍泉驛區和浦江縣的地塊終於進入土拍環節。據瞭解,在土拍現場,萬科、保利、龍湖、中海、融創、華潤、碧桂園、旭輝、北辰、金科、新希望、新城控股、中交、華宇、金輝、平安等37傢房企均參與瞭競拍。

經過48輪競價角逐,東三環的龍泉驛十陵這宗焦點地塊,價格從6500元/平方米抬升至11300元/平方米並一度觸及限價熔斷,之後25傢企業參與抽簽,最終被長期盤踞在成都城南的中海旗下中信子公司拿下,成交樓面價11400元/平方米,總價15.13億元,溢價率75.38%。

一時之間,十陵土拍價破萬的消息不脛而走。成都龍泉驛區鏈傢地產的一位中介,以及當地樓盤的銷售,均對這一現象表示錯愕,不過隨著成都“東改”計劃的推進,也能夠理解為何中海願意下如此之大成本拿下該地。

隨後,從中海相關負責人向記者出示的一份公告可知,在今年3月份,中海已經以總價約33.12億元,溢價率70%的代價拿下成都雙流區一處地塊。

此外,成都土著四川藍光發展股份有限公司(600466.SH,以下簡稱“藍光”),也正在緊鑼密鼓地設置防線。7月6日,藍光公佈近期新增項目情況簡報稱,旗下全資子公司四川藍光和駿實業有限公司已通過協議收購取得成都海潤置業有限公司下屬項目開發建設權,股權收購總對價為34.05億元,該地塊位於成都市雙流縣。

對此,同策咨詢研究中心總監張宏偉表示,與北上廣、長三角、珠三角區域相比,成都的推地節奏、面積以及地塊價格都具有相當大的優勢,因此,很多全國性的企業願意憑高價拿地進入成都,與此同時,如藍光等西南部的本土企業也陸續從全國性的擴張進程中撤回部分力量來加持成都市場。

未來需慎重處理人地房對應關系

為避免樓市走偏,成都市政府也著手進行瞭多輪調控。除瞭限購等措施,開發商的拿地方式也發生瞭變化。

據悉,今後的土拍將再次進行熔斷升級,即從最開始的直接熔斷、“熔斷+抽簽”,直接升級到不接受自然人報名參與競買,禁止同一法人的2傢或2傢以上的企業參加同一宗土地競買。也就是說,房企利用多傢馬甲公司報名參與土地競拍增加中簽率的“捷徑”不再可行。

將於7月18日公開拍賣的主城區6宗土地,即是采取上述熔斷方式,且商品住宅用地由“限價競買+抽簽競得”、商住混合用地通過“限價競買+競商業自持比例+抽簽競得”方式確定競得人。本報記者持續關註該土拍情況發展。

盡管2017年成都已經推出數宗土拍,但值得一提的是中心城區的推地面積被已經做瞭界定台中抽水肥價格。據瞭解,4月19日成都市政府網公佈《成都市中心城區2017年度國有建設用地供應計劃》指出,2017年度中心城區國有建設用地供應總量控制在730公頃以內,其中商服用地75公頃,住宅用地185公頃。

因此,在限定推地面積,政策優勢凸顯的情況下,有分析預測,未來會有更多的外地房企尋機入蜀,成都的樓市壓力也會逐漸加大。

首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池表示,開發商拿地的動機取決於對未來市場和房價的預期。而房價和市場的良好預期又取決於該城市是否有人口凈流入。開發商紛紛進駐成都,說明這些開發商看好成都未來的市場,也是基於成都對人口的吸引力較強,人口在不斷增加,住房需求不斷增加。“成都樓市的健康發展需要正確的處理人地房的對應關系,以及存量市場和增量市場的關系。讓住房供給與需求相適應,則樓市發展便無後顧之憂。”

重慶大學房地產研究所所長任宏表示,當下樓市火爆,樓盤開發的同時,也要切實做到宜居及可持續發展,而不能過於追求高密度、高樓層。

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